Перед покупкой квартиры в новостройке или на вторичном рынке или дома в Киеве нужно внимание обращать на множество моментов, чтобы потом не возникло сложностей с оформлением документов и вступлением в право владения. Такую проверку покупатель может провести самостоятельно, воспользовавшись услугами специализированного Интернет-портала «Столичная недвижимость» https://100realty.ua/realty_search/apartment/sale. Здесь представлена проверенная информация о новостройках и вторичном рынке жилья Киева и Киевской области, что позволяет быстро проверить компанию-застройщика, узнать подробности о жилом комплексе и инфраструктуре.
Содержание страницы
Основные моменты
Любая проверка начинается с изучения правоустанавливающих документов, которые должны подтвердить право владения жилья на конкретного собственника. Важно смотреть оригиналы бумаг, чтобы избежать мошенничества.
Другие особенности:
- Количество собственников квартиры, чтобы понимать, кто из них будет присутствовать на подписании договора купли-продажи у нотариуса.
- Присутствуют ли среди собственников несовершеннолетние дети.
- Количество прописанных человек в жилье.
- Есть ли у квартиры или дома арендатора, у которого необходимо получить копию договора аренды.
- Наличие или отсутствие долгов за ЖКХ. Нужно получить справки от каждой компании-поставщика услуг справки по платежам и задолженности до последнего месяца перед покупкой.
- Собственник квартиры обязан предоставить единую квитанцию, в которой будет указан код доступа в базу данных по оплате коммуналки.
Не стоит давать задаток, хотя на нем будут настаивать и собственник, и риэлтор. Только после того, как покупатель убедиться в отсутствии проблем у объекта покупки, можно давать задаток.
Покупатель должен понимать, что только он несет полную ответственность за приобретение жилой недвижимости. Свалить вину в случае обмана на риэлтора, юриста или нотариуса не получится. Ведь риэлтор выступает только продавцом товара, нотариус является лицом, оформляющим сделку и удостоверяющий переход права собственности. Юристы, к которым часто обращаются потенциальные покупатели квартиры, помогают оценить риски.
Отдельное внимание необходимо уделить продавцу и его репутации (актуально для застройщика). Изучить список потенциальных компаний помогает портал «Столичная недвижимость», позволяющий также подобрать жилье для себя по количеству комнат, цене, жилой площади, расположению – в Киеве или его пригородах.
Процесс покупки
Проверить жилье, которое хочется купить, помогают юристы и специализированные сайты, в том числе «Столичная недвижимость», где можно дополнительно сравнить цены на 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и 4-комнатные квартиры от разных застройщиков и частных лиц.
Существует три этапа в приобретении жилой недвижимости:
- Поиск, сравнение и проверка информации.
- Просмотр жилья, его проверка и ведение переговоров.
- Оформление документов и покупка.
Самый безопасный этап – поиск жилья, ведь нужно проанализировать информацию, сравнить различные варианты, получить представление о ценах на первичном и вторичном рынке.
Рекомендуется выбирать несколько вариантов, чтобы выбрать самый оптимальный и безопасный объект по количеству рисков и приятный в плане ценовой стоимости. Только после этого нужно переходить к следующим этапам.
Смотреть и проверять квартиры и дома надо только с юристом по жилой недвижимости, сравнивать цены рекомендуется с риэлтором.
Документы на жилье проверяет только профильный юрист, который будет сопровождать сделку до момента подписания и оплаты. Если приобретается жилье от застройщика, тогда надо проверять и саму компанию, и бумаги на объект.
На этапе переговоров необходимо оценить условия, их выгодность, определить, возможен ли торг и уменьшение первоначальной стоимости (обычно практикуют для жилья на вторичке).
Если квартира покупается от застройщика, то надо изучить схемы оплаты, условия рассрочки и сроки внесения платежей. На первичном рынке недвижимости практикуют следующие схемы инвестирования в жилой объект:
- Подписание предварительного договора купли-продажи или инвестиционного договора.
- Оформление договора купли-продажи имущественных прав.
- Вступление инвестора в жилищно-строительную компанию или кооператив.
- Составление договора переуступки.
- Участие в фонде финансирования строительства (ФФС).
Часть договор подписывает нотариус, а часть только инвестор и компания-застройщик. Далее деньги вносятся в кассу, что является инвестицией в недвижимость. Когда дом вводится в эксплуатацию, тогда подписывается акт приема-передачи и застройщик выдает инвесторам бумаги, чтобы они зарегистрировали права собственности.
На вторичном рынке составляет договор, который означает передачу права собственности от продавца к новому владельцу. Сделка заверяется нотариально. Право собственности бывает нескольких видов:
- Рента.
- Решение суда.
- Приватизация.
- Купля-продажа.
- Мена.
- Договор наследства или дарения.
- Пожертвование.
- Пожизненное содержание.
Нотариус должен выдать свидетельство, которое и подтверждает право собственности на квартиру или дома.
Приобретение жилья в новостройке
Основной момент, который должен знать покупатель, заключается в следующем. В новострое продается не квартира, а право стать ее владельцем после завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию. Покупателей жилья в новостройке называют инвестором, поскольку он вкладывает деньги в объект, ожидая получить результат.
Перечень документов, которые необходимо изучить:
- Учредительные документы фирмы, которая выступает застройщиком.
- Документы на земельный участок.
- Разрешение на проведение и осуществление работ строительного характера.
- Наличие градостроительных условий и ограничений, технических особенностей подключения коммуникаций.
- Строительная лицензия.
- История объекта, в том числе запреты, аресты, ипотеки, судебные споры по застройщику и лицам, которые с ним связаны.
- Долги продавца и наличие/отсутствие запретов на продажу жилой недвижимости.
- Связи между застройщиком, подрядчиком и девелопером.
- Законность продажи и ее условия.
- Вид договора с покупателем.
- Полномочия лиц, которые подписывают договор.
Также нужно зайти на сайт 100realty.ua в раздел «продажи», чтобы посмотреть репутацию застройщика, его историю возведения объектов в Киеве и области, оценить сроки сдачи. там же можно посмотреть видеоролик или «отправиться» в виртуальный тур по интересующему объекту стройки.
Проверять застройщика надо каждый раз, когда происходит смена руководства фирмы. Это помогает изучить потенциальные риски, в том числе возможность не достроить объект.
Покупка квартиры на вторичке
Данный вид приобретения покупки означает, что покупатель сразу становится собственником квартиры или дома. Отличия с новостройками ощутимые, но риски все равно присутствуют. В частности, дом уже точно построен и сдан в эксплуатацию, поэтому проблем с документами меньше. Но сделку купли-продажи суд своим решением может признать недействительной.
Проверка жилья на рынке вторичной недвижимости:
- Изучение правоустанавливающих документов на квартиру, владельцев недвижимости и их права на продажу объекта.
- Анализ истории покупки квартиры, в том числе установление судебных производств по жилью и его собственникам.
- Установление лиц, которые связаны с владельцами. Это помогает найти людей, которые прописаны в квартире, но не знают об этом, или же их подпись должна стоять обязательно на договоре купли-продажи.
- Общий анализ условий продаж, сделки и слов продавца, скрытых и явных рисков.
- Оценка рисков, которые не связаны с документами, но оказывающие влияние на сделку.
Потенциальный покупатель должен обращать внимание на ипотеки, суды, разводы, доверенности по квартире, наследников, родственников, которые могут быть против продажи.