Купівля житлової нерухомості в Києві: на що звернути увагу

Перед покупкою квартири в новобудові або на вторинному ринку чи будинку в Києві потрібно увагу звертати на безліч моментів, щоб потім не виникали складнощі з оформленням документів і вступом у право володіння. Таку перевірку покупець може провести самостійно, скориставшись послугами спеціалізованого Інтернет-порталу «Столична нерухомість» https://100realty.ua/realty_search/apartment/sale. Тут представлена перевірена інформація про новобудови і вторинний ринок нерухомості у Києві і Київській області, що дозволяє швидко перевірити компанію-забудовника, дізнатися подробиці про житловий комплекс і інфраструктуру.

Основні моменти

Будь-яка перевірка починається з вивчення правовстановлюючих документів, які повинні підтвердити право володіння житла на конкретного власника. Важливо дивитися оригінали паперів, щоб уникнути шахрайства.

Інші особливості:

• Кількість власників квартири, щоб розуміти, хто з них буде присутній на підписанні договору купівлі-продажу у нотаріуса.
• Чи є серед власників неповнолітні діти.
• Кількість прописаних осіб в житлі.
• Чи є у квартири або будинку орендар, у якого необхідно отримати копію договору оренди.
• Наявність або відсутність боргів за ЖКГ. Потрібно отримати довідки від кожної компанії-постачальника послуг довідки по платіжках і заборгованості до останнього місяця перед покупкою.
• Власник квартири зобов’язаний надати єдину квитанцію, де буде зазначено код доступу до бази даних з оплати комуналки.

Не варто давати завдаток, хоча на ньому будуть наполягати і власник, і ріелтор. Тільки після того, як покупець переконається у відсутності проблем у об’єкта нерухомості, можна давати завдаток.

Покупець повинен розуміти, що тільки він несе повну відповідальність за придбання житлової нерухомості. Звалити провину у разі обману на ріелтора, юриста або нотаріуса не вийде. Адже ріелтор виступає тільки продавцем товару, нотаріус є особою, що оформляє угоду і засвідчує перехід права власності. Юристи, до яких часто звертаються потенційні покупці квартири, допомагають оцінити ризики укладання угодм.

Окрему увагу необхідно приділити продавцеві і його репутації (актуально для забудовника). Вивчити список потенційних компаній допомагає портал «Столична нерухомість», що дозволяє також підібрати житло для себе за кількістю кімнат, ціною, житлової площі, розташуванню в Києві чи його передмістях.

Процес купівлі

Перевірити житло, яке хочеться купити, допомагають юристи та спеціалізовані сайти, серед яких «Столична нерухомість», де можна додатково порівняти ціни на 1-кімнатні, 2-кімнатні, 3-кімнатні та 4-кімнатні квартири від різних забудовників і приватних осіб.

Існує три етапи в придбанні житлової нерухомості:

• Пошук, порівняння і перевірка інформації.
• Перегляд житла, його перевірка і ведення переговорів.
• Оформлення документів і купівля.

Найбезпечніший етап – пошук житла, адже потрібно проаналізувати інформацію, порівняти різні варіанти, отримати уявлення про ціни на первинному і вторинному ринку столичної нерухомості.

Рекомендується вибирати кілька варіантів, щоб потім залишити найоптимальніший і безпечний об’єкт за кількістю ризиків і приємний в плані цінової вартості. Тільки після цього потрібно переходити до наступних етапів.

Дивитися і перевіряти квартири і будинки треба тільки з юристом по житловій нерухомості, порівнювати ціни рекомендується з ріелтором.

Документи на житло перевіряє тільки профільний юрист, який буде супроводжувати угоду до моменту підписання і оплати. Якщо купується житло від забудовника, тоді треба перевіряти і саму компанію, і папери на об’єкт.

На етапі переговорів необхідно оцінити умови, їх вигідність, визначити, чи можливий торг і зменшення початкової вартості (зазвичай практикують для житла на вторинному ринку нерухомості).

Якщо квартира купується від забудовника, то треба вивчити схеми оплати, умови розстрочки і строки внесення платежів. На первинному ринку нерухомості практикують такі схеми інвестування в житловий об’єкт:

• Підписання попереднього договору купівлі-продажу або інвестиційного договору.
• Оформлення договору купівлі-продажу майнових прав.
• Вступ інвестора в житлово-будівельну компанію або кооператив.
• Складання договору переуступки.
• Участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ).

Частина договір підписує нотаріус, а частина тільки інвестор і компанія-забудовник. Далі гроші вносяться в касу, що є інвестицією в нерухомість. Коли будинок вводиться в експлуатацію, тоді підписується акт прийому-передачі і забудовник видає інвесторам папери, щоб вони зареєстрували права власності.

На вторинному ринку становить договір, який означає передачу права власності від продавця до нового власника. Угода посвідчується нотаріально. Право власності буває декількох видів:

• Рента.
• Вирок суду.
• Приватизація.
• Купівля-продаж.
• Мена.
• Договір спадщини або дарування.
• Пожертвування.
• Довічне утримання.

Нотаріус повинен видати свідоцтво, яке і підтверджує право власності на квартиру або будинку.

Придбання житла в новобудові

Основний момент, який повинен знати покупець, полягає в наступному. У новобудові продається не квартира, а право стати її власником після завершення будівництва будинку і введення його в експлуатацію. Покупців житла в новобудові називають інвесторами, оскільки він вкладає гроші в об’єкт, чекаючи на результат.

Перелік документів, які необхідно вивчити:

• Установчі документи фірми, яка виступає забудовником.
• Документи на земельну ділянку.
• Дозвіл на проведення і здійснення робіт будівельного характеру.
• Наявність містобудівних умов і обмежень, технічних особливостей підключення комунікацій.
• Ліцензія на будівельну діяльність.
• Історія об’єкта, в тому числі заборони, арешти, іпотеки, судові суперечки по забудовнику і особам, які з ним пов’язані.
• Борги продавця і наявність / відсутність заборон на продаж житлової нерухомості.
• Зв’язки між забудовником, підрядником і девелопером.
• Законність продажу і її умови.
• Вид договору з покупцем.
• Повноваження осіб, які підписують договір.

Також потрібно зайти на сайт 100realty.ua в розділ «продажу», щоб подивитися репутацію забудовника, його історію зведення об’єктів в Києві і області, оцінити терміни здачі. Там можна подивитися відеоролик або «відправитися» в віртуальний тур до об’єкта будівництва, який цікавить щодо вкладення власних коштів.

Перевіряти забудовника треба кожен раз, коли відбувається зміна керівництва фірми. Це допомагає вивчити потенційні ризики, в тому числі можливість не добудувати об’єкт.

Купівля квартири на вторинному ринку

Даний вид придбання покупки означає, що покупець відразу стає власником квартири або будинку. Відмінності з новобудовами відчутні, але ризики все одно присутні. Зокрема, будинок вже точно побудований і зданий в експлуатацію, тому проблем з документами менше. Але угоду купівлі-продажу суд своїм рішенням може визнати недійсною.

Перевірка житла на ринку вторинної нерухомості:

• Вивчення правовстановлюючих документів на квартиру, власників нерухомості та їх права на продаж об’єкта.
• Аналіз історії покупки квартири, в тому числі встановлення судових проваджень по житлу і його власникам.
• Встановлення осіб, які пов’язані з власниками. Це допомагає знайти людей, які прописані в квартирі, але не знають про це, або ж їх підпис повинний стояти обов’язково на договорі купівлі-продажу.
• Загальний аналіз умов продажів, угоди і слів продавця, прихованих і явних ризиків.
• Оцінка ризиків, які не пов’язані з документами, але мають вплив на угоду.

Потенційний покупець повинен звертати увагу на іпотеки, суди, розлучення, довіреності по квартирі, спадкоємців, родичів, які можуть бути проти продажу.